- Los Emiratos no gravan alquiler ni plusvalías de personas físicas: 0% en origen.
- Si reside en España, tributa por su renta mundial: alquiler y plusvalías van a su IRPF.
- Debe declarar el inmueble en el Modelo 720 si supera los 50.000€.
- Existe convenio de doble imposición España-UAE para evitar pagar dos veces.
- Esto es información general. La aplicación a su caso requiere un asesor fiscal.
Guía fiscal Dubái y España: lo que el residente en España sí paga.Descargar gratis →Ocultar
Modelo 720, IRPF del alquiler, plusvalías, convenio de doble imposición y los siete errores que más caros salen.
El argumento estrella de cualquier presentación sobre Dubai es el "0% de impuestos". Y es cierto, pero incompleto. Ese 0% es en origen: lo que no le cobran los Emiratos. Lo que tributa en destino, es decir, en su país de residencia fiscal, es otra historia. Si vive en España, esa historia se llama IRPF y Modelo 720.
Esta guía aclara qué paga, qué declara y cómo encajan ambos países. Es contenido informativo: su situación concreta debe revisarla un asesor fiscal especializado.
Horizonte Emirates no presta asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. Este artículo es informativo y de carácter general. La fiscalidad depende de su situación personal y cambia con el tiempo. Consulte con un asesor especializado en fiscalidad internacional antes de tomar decisiones.
0% en origen, no en destino: la clave que casi nadie explica
La fiscalidad inmobiliaria internacional se rige por dos principios que conviene separar:
- Tributación en origen: la del país donde está el inmueble (Emiratos). Para personas físicas, los EAU no gravan rentas de alquiler ni plusvalías.
- Tributación en destino: la del país donde reside fiscalmente. España grava la renta mundial de sus residentes, esté donde esté el bien.
Conclusión: que Dubai no le retenga no significa que no pague. Significa que el rendimiento le llega íntegro… y luego lo integra en su declaración española.
IRPF sobre las rentas de alquiler
Si alquila su inmueble de Dubai siendo residente fiscal en España, esas rentas se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (o de actividad económica, según el caso). Al no haber impuesto en origen, normalmente no hay nada que deducir por doble imposición sobre esa renta, porque no ha pagado impuesto en Emiratos.
La base se calcula sobre los ingresos, pudiendo deducir determinados gastos asociados conforme a la normativa española. El tipo aplicable depende de su base imponible global.
Esto explica por qué la rentabilidad bruta (sin impuestos locales) que ve en las cifras de mercado, como el 6,6 % medio que publica Global Property Guide para Dubái, no es su rentabilidad final: a esa cifra hay que restarle su tributación en España y los gastos del activo.
Plusvalías al vender
Cuando venda el inmueble, la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, con sus ajustes) tributa en España como ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF. De nuevo, los Emiratos no gravan esa plusvalía en origen, de modo que el grueso de la tributación recae en España.
El Modelo 720: la obligación que no puede olvidar
El Modelo 720 es la declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero. Es clave entender que:
- Es informativo (no se paga con él), pero obligatorio.
- Se activa cuando los bienes de una categoría (inmuebles, cuentas, valores) superan los 50.000€.
- Hay que volver a presentarlo si el valor aumenta significativamente respecto a lo ya declarado.
Un inmueble en Dubai entra de lleno en la categoría de "inmuebles en el extranjero". Omitirlo es uno de los errores más caros, por las posibles sanciones.
¿Quiere ver estos números sobre un inmueble real?
Díganos importe y plazo y le enviamos en 24 horas los inmuebles que encajan con su capital: precio, plan de pagos, entrega y renta bruta estimada (sin impuestos locales).
El convenio de doble imposición España-UAE
España y los Emiratos Árabes Unidos tienen firmado un convenio para evitar la doble imposición. Su función es que una misma renta no se grave dos veces. En la práctica inmobiliaria, como Emiratos no grava al particular, el convenio rara vez le da un crédito fiscal por impuestos pagados allí (porque no los paga), pero sí ordena las reglas de reparto y aporta seguridad jurídica.
La aplicación concreta del convenio a su caso, especialmente si tiene residencia fiscal mixta o se plantea trasladarla, es precisamente el tipo de situación que debe revisar un especialista.
Impuestos y tasas en el momento de la compra (en UAE)
Aunque no haya impuesto sobre rentas, sí hay costes oficiales al comprar en Dubai:
| Concepto | Referencia orientativa | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| Tasa de registro de la propiedad | ~4% del valor | Dubai Land Department (DLD) |
| Tasas administrativas | Importes fijos menores | DLD / trustee de registro |
| Service charge anual | Variable por edificio | Comunidad / promotor |
Estos importes son del activo y del proceso de compra, no impuestos sobre su renta. Conviene presupuestarlos junto al precio.
Errores fiscales frecuentes
El riesgo fiscal es solo uno de los que conviene medir: el resto está en seguridad jurídica y riesgos de invertir en Dubái.
- Creer que "0% en Dubai" = "0% para mí". El error conceptual más extendido.
- No presentar el Modelo 720. Por desconocimiento o por minimizar el valor del activo.
- No declarar el alquiler en el IRPF. Las rentas mundiales se declaran aunque no haya retención en origen.
- No planificar la venta. La plusvalía puede suponer una factura fiscal relevante en España si no se anticipa.
- Confundir residencia fiscal. Comprar en Dubai no le convierte en residente fiscal de Emiratos; eso requiere cumplir requisitos específicos.
Checklist fiscal del inversor
1) Su residencia fiscal actual. 2) Si superará los 50.000€ (Modelo 720). 3) Cómo integrará el alquiler en el IRPF. 4) Su previsión de plusvalía a la venta. 5) Un asesor fiscal con experiencia en fiscalidad internacional que valide su caso.
Si se plantea además trasladar su residencia para optimizar fiscalidad, el siguiente paso lógico es entender la vía de residencia por inversión: lea la guía de la Golden Visa de Emiratos. Y si todavía está valorando la operación en sí, empiece por cómo invertir en inmuebles en Dubai.
La factura fiscal depende del activo y de su situación, así que conviene calcularla sobre un caso real: en inmuebles seleccionados están las promociones que analizamos. Para la foto completa frente a su alternativa nacional, España o Dubai: comparativa.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos en Dubai por mi inmueble?
¿Tengo que declarar el inmueble en España?
¿Existe convenio de doble imposición España-UAE?
¿Qué pasa si no declaro el Modelo 720?
Fuentes y metodología
- Marco fiscal de los EAU (0% sobre rentas de alquiler y plusvalías de personas físicas): normativa vigente en los Emiratos Árabes Unidos.
- Obligaciones en España (IRPF sobre renta mundial, Modelo 720 a partir de 50.000 €, según la Orden HAP/72/2013): normativa tributaria española vigente.
- Convenio para evitar la doble imposición entre España y los Emiratos Árabes Unidos (BOE-A-2007-1343).
- Tasa de registro de la propiedad: Dubai Land Department (DLD).
Antes de comprar en Dubái: lo que tributará en España.
Modelo 720, IRPF del alquiler, plusvalías, convenio de doble imposición y los siete errores que más caros salen.
Contenido informativo de carácter general, no asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. La normativa puede cambiar y su aplicación depende de cada situación personal. Horizonte Emirates es un servicio de Propulse SLU (Andorra). Consulte con un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional antes de tomar decisiones.
