- Los Emiratos no gravan alquiler ni plusvalías de personas físicas: 0% en origen.
- Si resides en España, tributas por tu renta mundial: alquiler y plusvalías van a tu IRPF.
- Debes declarar el inmueble en el Modelo 720 si supera los 50.000€.
- Existe convenio de doble imposición España-UAE para evitar pagar dos veces.
- Esto es información general. La aplicación a tu caso requiere un asesor fiscal.
El argumento estrella de cualquier presentación sobre Dubai es el "0% de impuestos". Y es cierto, pero incompleto. Ese 0% es en origen: lo que no te cobran los Emiratos. Lo que tributas en destino, es decir, en tu país de residencia fiscal, es otra historia. Si vives en España, esa historia se llama IRPF y Modelo 720.
Esta guía aclara qué pagas, qué declaras y cómo encajan ambos países. Es contenido informativo: tu situación concreta debe revisarla un asesor fiscal especializado.
Horizonte Emirates no presta asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. Este artículo es informativo y de carácter general. La fiscalidad depende de tu situación personal y cambia con el tiempo. Consulta con un asesor especializado en fiscalidad internacional antes de tomar decisiones.
0% en origen, no en destino: la clave que casi nadie explica
La fiscalidad inmobiliaria internacional se rige por dos principios que conviene separar:
- Tributación en origen: la del país donde está el inmueble (Emiratos). Para personas físicas, los EAU no gravan rentas de alquiler ni plusvalías.
- Tributación en destino: la del país donde resides fiscalmente. España grava la renta mundial de sus residentes, esté donde esté el bien.
Conclusión: que Dubai no te retenga no significa que no pagues. Significa que el rendimiento te llega íntegro… y luego lo integras en tu declaración española.
IRPF sobre las rentas de alquiler
Si alquilas tu inmueble de Dubai siendo residente fiscal en España, esas rentas se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (o de actividad económica, según el caso). Al no haber impuesto en origen, normalmente no hay nada que deducir por doble imposición sobre esa renta, porque no has pagado impuesto en Emiratos.
La base se calcula sobre los ingresos, pudiendo deducir determinados gastos asociados conforme a la normativa española. El tipo aplicable depende de tu base imponible global.
Esto explica por qué la rentabilidad "6–9% neta de impuestos en origen" que ves en las cifras de mercado no es tu rentabilidad final: a ese neto en origen hay que restarle tu tributación en España y los gastos del activo.
Plusvalías al vender
Cuando vendas el inmueble, la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, con sus ajustes) tributa en España como ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF. De nuevo, los Emiratos no gravan esa plusvalía en origen, de modo que el grueso de la tributación recae en España.
El Modelo 720: la obligación que no puedes olvidar
El Modelo 720 es la declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero. Es clave entender que:
- Es informativo (no se paga con él), pero obligatorio.
- Se activa cuando los bienes de una categoría (inmuebles, cuentas, valores) superan los 50.000€.
- Hay que volver a presentarlo si el valor aumenta significativamente respecto a lo ya declarado.
Un inmueble en Dubai entra de lleno en la categoría de "inmuebles en el extranjero". Omitirlo es uno de los errores más caros, por las posibles sanciones.
Guía fiscal del inversor: Dubai ↔ España
Resumen práctico de obligaciones (IRPF, Modelo 720, plusvalías) y errores frecuentes. Te la enviamos al solicitar tu análisis personalizado, sin coste.
El convenio de doble imposición España-UAE
España y los Emiratos Árabes Unidos tienen firmado un convenio para evitar la doble imposición. Su función es que una misma renta no se grave dos veces. En la práctica inmobiliaria, como Emiratos no grava al particular, el convenio rara vez te da un crédito fiscal por impuestos pagados allí (porque no los pagas), pero sí ordena las reglas de reparto y aporta seguridad jurídica.
La aplicación concreta del convenio a tu caso, especialmente si tienes residencia fiscal mixta o te planteas trasladarla, es precisamente el tipo de situación que debe revisar un especialista.
Impuestos y tasas en el momento de la compra (en UAE)
Aunque no haya impuesto sobre rentas, sí hay costes oficiales al comprar en Dubai:
| Concepto | Referencia orientativa | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| Tasa de registro de la propiedad | ~4% del valor | Dubai Land Department (DLD) |
| Tasas administrativas | Importes fijos menores | DLD / trustee de registro |
| Service charge anual | Variable por edificio | Comunidad / promotor |
Estos importes son del activo y del proceso de compra, no impuestos sobre tu renta. Conviene presupuestarlos junto al precio.
Errores fiscales frecuentes
- Creer que "0% en Dubai" = "0% para mí". El error conceptual más extendido.
- No presentar el Modelo 720. Por desconocimiento o por minimizar el valor del activo.
- No declarar el alquiler en el IRPF. Las rentas mundiales se declaran aunque no haya retención en origen.
- No planificar la venta. La plusvalía puede suponer una factura fiscal relevante en España si no se anticipa.
- Confundir residencia fiscal. Comprar en Dubai no te convierte en residente fiscal de Emiratos; eso requiere cumplir requisitos específicos.
Checklist fiscal del inversor
1) Tu residencia fiscal actual. 2) Si superarás los 50.000€ (Modelo 720). 3) Cómo integrarás el alquiler en el IRPF. 4) Tu previsión de plusvalía a la venta. 5) Un asesor fiscal con experiencia en fiscalidad internacional que valide tu caso.
Si te planteas además trasladar tu residencia para optimizar fiscalidad, el siguiente paso lógico es entender la vía de residencia por inversión: lee la guía de la Golden Visa de Emiratos. Y si todavía estás valorando la operación en sí, empieza por cómo invertir en inmuebles en Dubai.
Preguntas frecuentes
Fuentes y metodología
- Marco fiscal de los EAU (0% sobre rentas de alquiler y plusvalías de personas físicas): normativa vigente en los Emiratos Árabes Unidos.
- Obligaciones en España (IRPF sobre renta mundial, Modelo 720 a partir de 50.000€): normativa tributaria española vigente.
- Convenio para evitar la doble imposición entre España y los Emiratos Árabes Unidos.
- Tasa de registro de la propiedad: Dubai Land Department (DLD).
Contenido informativo de carácter general, no asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. La normativa puede cambiar y su aplicación depende de cada situación personal. Horizonte Emirates es un servicio de Propulse SLU (Andorra). Consulte con un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional antes de tomar decisiones.
