Visado de inversor inmobiliario de 2 años en Dubái y su relación con la Golden Visa

Qué cambió en abril de 2026

Hasta abril, el visado de 2 años exigía un inmueble de al menos AED 750.000 (unos 175.000 €). Ese mínimo ha desaparecido para el propietario único; en copropiedad, cada titular debe poseer una parte de al menos AED 400.000 (unos 93.000 €). Quien parte de 150.000 € (unos AED 643.000, al cambio de 4,288 AED por euro) estaba por debajo del antiguo mínimo.

Matiz: no hubo comunicado formal. Gulf News informó el 29 de abril de 2026 de que el cambio apareció en el Cube; Khaleej Times lo recogió el 1 de mayo y elcorreo.ae lo publicó en español en junio. EY lo atribuye a informaciones de prensa y no cita ninguna norma: confírmelo al solicitar.

El visado de 2 años: qué exige hoy

Se pide en el Cube, canal de tramitación del DLD. Según su página:

• Inmueble en Dubái, con título de propiedad. Hablan de propiedad terminada; no se aceptan títulos de otros emiratos ni del DIFC.
• Valor: sin mínimo para el propietario único; AED 400.000 por titular en copropiedad.
• Hipoteca o pago aplazado: NOC del banco, o extracto de pagos del promotor si este financia el inmueble.
• Coste: AED 10.545 la primera vez (unos 2.460 €), AED 8.215 la renovación y AED 1.239 la cancelación.
• Plazo: de 10 a 15 días laborables, con examen médico y Emirates ID.

La Golden Visa por inmueble: qué exige

Pide más capital y da más años (detalle en la guía de la Golden Visa de Emiratos):

• Inversión: uno o varios inmuebles por AED 2.000.000 o más (unos 466.000 €). En copropiedad, la parte del solicitante debe alcanzar ese importe (GDRFA Dubái).
• Duración: 10 años renovables (ICP y GDRFA), sin patrocinador (ICP) y sin límite de ausencia del país (GDRFA y Ministerio de Asuntos Exteriores).
• Tipos de inmueble: terminado, financiado con banco local autorizado o sobre plano de promotor autorizado (ICP, septiembre de 2026). El importe pagado que se exige varía: el DLD pide en hipotecados una carta del banco con lo abonado y Abu Dhabi, AED 2.000.000 pagados en sobre plano.
• Familia y venta: el permiso cubre a cónyuge, hijos y padres (ICP y DLD). El GDRFA Dubái anota un gravamen sobre el inmueble: no puede disponerse de él durante los 10 años.
• Coste y presencia: unos AED 10.000 (9.984,75 según el Cube). El solicitante debe estar en el país (Cube y DLD), aunque ICP prevé un visado de entrada de seis meses.

Visado de 2 años frente a Golden Visa

¿10 años o 5 años? La discrepancia entre fuentes oficiales

La cifra de 5 años existe en una fuente oficial. La tabla de categorías del portal federal u.ae (actualizada el 28 de julio de 2026, fuente ICP) da 10 años a la inversión pública y 5 a la inmobiliaria. En cambio, dicen 10 años la guía de la Golden Residency de ICP (10 de septiembre de 2026), el servicio del GDRFA Dubái, el del DLD y el Ministerio de Asuntos Exteriores (abril de 2022).

El "5" coincide con el esquema inicial: un blog de ICP de junio de 2020 cuenta que el Consejo de Ministros había reducido a 5 años la residencia por inversión en propiedad. Nuestra lectura, que no es una norma publicada: u.ae arrastra ese dato y los organismos que emiten el permiso en Dubái aplican 10. Confirme el plazo con el GDRFA o el DLD antes de comprar pensando en él. No lo confunda con el visado de jubilado, de 5 años, para mayores de 55 (Gulf News).

Su capital frente a los umbrales

Conversiones orientativas, a 4,288 AED por euro:

• Desde 150.000 € (unos AED 643.000): según el Cube, el visado de 2 años no depende del importe, sino de que el inmueble esté terminado, a su nombre y en Dubái.
• Hacia 466.000 € (AED 2.000.000): umbral de la Golden Visa, dentro de la franja de 300.000 a 600.000 €. Se mide sobre el valor del inmueble y, según la fuente, sobre lo ya pagado: su capital no equivale a ese valor si financia parte.
• Sobre plano: sin título no hay visado de 2 años, y en la Golden Visa hay que confirmar el importe pagado. Más en comprar sobre plano en Dubái.
• Fuera de Dubái: el visado de 2 años del Cube solo vale en Dubái. Abu Dhabi tiene su cauce (10 años y, según su Residents Office, AED 2.000.000 de capital propio aunque haya hipoteca). Ras Al Khaimah no lo hemos podido contrastar con una fuente oficial.

Ningún proyecto da derecho por sí solo a un visado: lo decide el organismo con el título, el valor certificado y su situación. En los proyectos de la cartera mostramos el precio oficial del promotor para que lo compare con cada umbral. La residencia migratoria tampoco es residencia fiscal (residencia fiscal en Emiratos para españoles). Otras vías: cómo conseguir la residencia en Dubái.

Qué documentos hacen falta

Visado de 2 años (según el Cube):

• Título de propiedad de Dubái y, si procede, NOC del banco o extracto de pagos del promotor.
• Pasaporte con más de 6 meses de vigencia, Emirates ID anterior si lo hay y foto digital con las especificaciones de ICP.
• Seguro médico de una aseguradora de los EAU. El nombre debe coincidir exactamente en todos los documentos.
• Certificado de buena conducta de la Policía de Dubái dirigido al DLD. Los no residentes lo piden en persona en la comisaría de Port Rashid.

Golden Visa: pasaporte, título o certificado electrónico, foto, seguro médico y certificado de valor del inmueble cuando se pide; carta del banco en hipotecados; contrato con el promotor en sobre plano.

Errores frecuentes

1. Creer que comprar sobre plano ya da el visado de 2 años. Hace falta título.
2. Contar con 10 años por una compra de menos de AED 2.000.000. Es otro permiso.
3. Fiarse de una cifra sin fuente ni fecha. Cuenta el organismo que emite el permiso.
4. Confundir visado con residencia fiscal. Uno no implica la otra.
5. Vender sin mirar el gravamen de la Golden Visa. Planifique la venta antes, como explica la guía de la Golden Visa.

Preguntas frecuentes

Contenido informativo de carácter general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de extranjería. La normativa cambia y su aplicación depende de cada caso. Horizonte Emirates es un servicio de Propulse SLU (Andorra).